隨著樓市的變化，

提前還貸的人越來越多，

甚至為此排起了長隊。

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選擇提前還款當(dāng)然是為了降低利息支出，

但專家提醒，

“提前還貸不能盲目跟風(fēng)”。

提前“還貸潮”下“還貸難”

2月1日零點，

來自江蘇徐州的90后個體工商戶常偉，

在一家國有銀行手機銀行App頁面，

不斷重復(fù)刷新、點擊，

但依舊沒搶到該行發(fā)放的2月提前還款額度。

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常偉說，

“我一直等到了0:30，

但好像0:10左右就沒有額度了。”

家住武漢的90后律師黃先生

已經(jīng)成功預(yù)約上了提前還款，

然而距離還款日僅剩3天時，

他卻被銀行通知：

無法還款了。

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這只是購房者提前還貸難的“縮影”。

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在社交平臺上，

不少購房者分享了

他們預(yù)約提前還款的經(jīng)歷，

還款日期被安排到今年9月的大有人在。

提前還貸，利息成“零頭”

這兩年

常偉一直想提前還房貸。

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疫情期間，

他的收入減半且不穩(wěn)定，

其中有3個月他的收入為零，

但從來不敢斷貸，

這也讓他愈發(fā)想提前還貸。

2018年，

常偉為買婚房

以5.7%的貸款利率貸了30萬元。

現(xiàn)在，

常偉的房貸本金還剩26萬多元，

前面還的幾萬元中大都是利息，

本金只占一小部分。

按合同約定，

再過4年

每月還款的本金部分才會超過利息，

“這意味著我還要給銀行打工4年?！?/span>

他決定把20萬元積蓄拿來還貸，

將剩下6萬多元的貸款期限縮短至36個月，

之后他只需要支付5000多元利息，

“與原本16萬多元的利息相比，

這就是個零頭”。

還錢路上“九九八十一難”

在年前

常偉發(fā)現(xiàn)，

手機銀行App上可以申請?zhí)崆斑€款，

但年后

提前還貸的額度就顯示已滿。

他去銀行網(wǎng)點辦理時，

看到該網(wǎng)點貼的公告指出，

提前還房貸需到銀行柜臺預(yù)約。

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“我行將根據(jù)國家貸款規(guī)模管控的要求，

適時安排客戶提前還款。

（一般3個月左右實現(xiàn)）”

“這下又要多給銀行交利息了?！?/span>

幸運的是，

常偉成功預(yù)約到今年5月還款。

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然而銀行網(wǎng)點工作人員的回復(fù)

讓他心里依然沒有底。

“工作人員讓我5月早點來，

越早來越穩(wěn)。”

有時，預(yù)約成功也會“翻車”。

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黃先生沒想到

還款之路困難重重，

像要經(jīng)歷“九九八十一難”。

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今年年初，

黃先生和妻子找親戚朋友湊了45萬元，

準(zhǔn)備提前還房貸。

黃先生曾通過手機銀行App申請?zhí)崆斑€款，

顯示他“未達(dá)到還款條件”。

但按照合同約定：

還款期數(shù)滿12個月，

提前還款至少3萬元，

并提前30天預(yù)約，

經(jīng)銀行審批后可以還款，

他已滿足這些條件。

線上渠道走不通，

他不得已才轉(zhuǎn)到線下渠道。

1月5日，

他到銀行網(wǎng)點預(yù)約了2月6日還款。

然而2月3日銀行告知他：

銀行內(nèi)部政策調(diào)整，

關(guān)閉線下還款窗口，

等待線上審批，

時間不確定。

他詢問銀行內(nèi)部政策的具體內(nèi)容，

客戶經(jīng)理表示“不知道?！?/span>

并讓黃先生自行找渠道反饋。

于是，

他向相關(guān)主管部門和銀行消保處進行了投訴。

銀行員工也得排隊

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針對部分購房者還貸難的問題，

記者以還貸者的身份

咨詢了某國有銀行省支行信貸部工作人員，

該工作人員表示，

目前所在地區(qū)可以線上預(yù)約，

但是需要排隊，

估計要排到四五月。

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他表示，

現(xiàn)在銀行管控額度，

每個銀行每個月的指標(biāo)是一定的，

用完了就沒了。

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現(xiàn)在投資理財?shù)氖找骖A(yù)期不理想，

很多人也不愿意把錢放在銀行。

“我們同事準(zhǔn)備提前還貸，

也都在排隊。”

他表示，

現(xiàn)在除了排隊沒有別的辦法，

“早申請、早排隊、早還款”

“不想給銀行打工”

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“不想給銀行打工了?！?/span>

這是諸多購房者給出的

關(guān)于為何提前還貸的共同答案。

2021年，

黃先生與妻子

以“等額本息”的方式貸了136萬元，

當(dāng)時的房貸利率為5.78%，

正處于高位，

他們每月需要還款7963元。

“我們是剛需自住，

買在（房貸）‘山頂’上也認(rèn)了?！?/span>

目前他們已經(jīng)還了13個月，

還款金額已超10萬元，

但其中本金只有1.8萬元左右，

剩下的都是利息。

原本黃先生希望，

在今年2月14日之前還掉45萬元，

卻遭遇阻礙。

45萬元一天的利息是35元，

“一個月的利息夠交一個月暖氣費了”。

目前，

他還在等待投訴的進一步結(jié)果反饋。

他準(zhǔn)備同步向銀行發(fā)律師函，

“確實是銀行違約在先”。

90后女孩張冉

購房時的房貸利率是6.4%，

如今，

不少地區(qū)的房貸利率已經(jīng)降到了3.8%。

她發(fā)現(xiàn)，

每月2500多元的還款額中

只有幾百元是本金，

利息竟超過了2000元。

她計劃用兩三年把貸款提前還清，

算下來可以省30多萬元。

“我現(xiàn)在只有這一個目標(biāo)，

就是還貸款”

2021年3月，

沙莎和男朋友貸款122萬元買房。

當(dāng)時房貸利率達(dá)5.7%，

他們每月需要還7100多元，

其中只有1300元左右是本金，

其余全是利息。

她算了一筆賬，

如果按合同還款，

30年要付130多萬元利息，

已超過了本金。

他們選擇每年還20萬元。

去年8月

已提前還了20萬元本金。

轉(zhuǎn)經(jīng)營貸，可行嗎？

房地產(chǎn)行業(yè)的資深從業(yè)者趙恒成表示，

有一部分人會選擇

將房貸轉(zhuǎn)為經(jīng)營貸的方式，

即購房者一次性提前還清房貸，

再通過公司將房產(chǎn)抵押，

進行貸款，

貸款利率可以降為3.7%。

“市場上其實出現(xiàn)了不少

以此作為‘缺口’的中介，

‘蠱惑’大家把房貸轉(zhuǎn)為經(jīng)營貸”。

但很明確的是，

消費者使用“過橋資金”結(jié)清房貸，

再到銀行辦理經(jīng)營貸歸還過橋資金，

屬于違規(guī)行為。

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針對一些不法中介誘導(dǎo)消費者

將房貸置換為經(jīng)營貸的行為，

銀保監(jiān)會官網(wǎng)曾發(fā)布提示稱，

這種操作，

隱藏著違約違法隱患、高額收費陷阱、

影響個人征信、資金鏈斷裂、

侵害信息安全等風(fēng)險。

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某國有銀行信貸部工作人員表示，

銀行會經(jīng)常查類似的情況，

非企業(yè)經(jīng)營者違規(guī)轉(zhuǎn)經(jīng)營貸，

具有一定的違約風(fēng)險和法律風(fēng)險。

“發(fā)現(xiàn)消費者挪用貸款，

可提前收回貸款。”

提前還貸為何難

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廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，

房貸對銀行來說屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，

2022年，

增量房貸申請在下降，

存量房貸部分，

購房者又要求提前還貸

銀行收益自然受沖擊。

同時，

老百姓對樓市的預(yù)期發(fā)生逆轉(zhuǎn)。

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過去，

老百姓普遍認(rèn)為房價會上漲，

資產(chǎn)收益遠(yuǎn)大于房貸利率調(diào)高的成本。

如今，

老百姓對房價的預(yù)期逆轉(zhuǎn)后，

房子的成本全面顯現(xiàn)，

對房貸利率也更為敏感。

房貸利率持續(xù)下調(diào)

是老百姓提前還貸的原因之一，

當(dāng)前已有幾十座城市的

房貸利率進入了“3%”時代，

還有一些城市階段性取消首套房貸款利率下限。

首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長趙秀池指出，

很多人在存量貸款利率轉(zhuǎn)換時

選擇了固定利率，

現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)市場利率低了，

提前還貸也是一種彌補或糾正。

一些人選擇提前還貸后，

會再申請利率較低的貸款。

趙恒成表示，

銀行對提前還貸設(shè)置了諸多限制性條件，

比如繳納違約金、關(guān)閉線上渠道、排長隊等，

“不僅不會降低大家的還款意愿，

反而會刺激大家的還款意愿。”

“很多人會產(chǎn)生一種利益對立想法：

‘銀行越這樣做，

越是擔(dān)心我還款，

越要賺我的利息，

所以更要還?！?/span>

提前還貸，能省多少利息？

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當(dāng)下，

計算如何提前還貸更劃算

成了很多購房者的“必修課”。

一般來說，

提前還款有3種模式：

提前全額還款、

提前部分還款且貸款期限不變、

提前部分還款的同時縮短貸款期限。

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提前還能省多少利息，

與貸款額度、提前還款能力、

房貸利率、已還款期限等

都有較大的關(guān)系。

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比如，

以4.3%的貸款利率向銀行貸款100萬元，

貸款期限為30年，

按照等額本息的還款方式，

每個月需要還款4948.71元，

總還款額為178.15萬元。

不少銀行規(guī)定，

購房者滿一年之后才能提前還款，

按照已還款13個月計算，

今年2月開始提前還款，

一次性還款可以節(jié)省73.18萬元利息；

如果選擇提前還款20萬元，

還款期限不變，

未來選擇等額本息的還款方式，

可以節(jié)省14.92萬元，

選擇等額本金的方式，

則可以節(jié)省24.66萬元。

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購房者還是提前還款20萬元，

月供金額不變，

將還款期縮短為10年，

選擇等額本息的還款方式，

則可以節(jié)省55.06萬元，

選擇等額本金的還款方式，

則可以節(jié)省56.26萬元利息。

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如果購房者還款時間已經(jīng)較長，

那么可節(jié)省的利息也會發(fā)生明顯的變化。

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還是上述條件，

購房者已經(jīng)還了8年零1個月貸款，

那么一次性提前還清可以節(jié)省45.65萬元；

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如果提前還款20萬元，

還款期限縮短為10年，

選擇等額本息，

可以節(jié)省30.79萬元；

選擇等額本金，

則可以節(jié)省31.77萬元。

要不要提前還貸，看情況

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當(dāng)下，

不少人正在觀望是否要提前還貸。

但并非所有人都適合提前還貸。

趙恒成指出，

當(dāng)前這幾類人更適合提前還貸：

一是手里有資金，

但沒有找到好的投資渠道；

二是房貸利率較高的人，

特別是在6%以上甚至逼近7%的人；

三是還貸期比較短的人，

在前期的還款中，

利息往往占了主要部分。

他指出，

如果購房者還貸已超過一定年限，

未還貸款中的利息部分已十分有限，

提前還款不會大幅降低資金使用成本。

多位行業(yè)內(nèi)人士和專家表示，

更多的人選擇提前還款

是為了降低利息支出。

一些專家建議：

降低存量貸款利率或

允許購房者將固定利率轉(zhuǎn)為浮動利率。

在今年頻繁刷屏的還貸潮會持續(xù)多久？

李宇嘉預(yù)測

“只要房貸利率高于理財利率，

只要房價還在下跌，

且居民預(yù)期房價下跌，

提前還貸的動機，

就一直會存在。”

來源?|央視網(wǎng)綜合中國青年報