各鎮(zhèn)人民政府，市直有關(guān)部門，各街道辦事處：

《武穴市居民小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會管理辦法（試行）》已經(jīng)武穴市人民政府九屆12次常務(wù)會議研究通過，請認真貫徹執(zhí)行。

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武穴市居民小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會

管理辦法（試行）

??????為落實省、黃岡市和武穴市關(guān)于黨建引領(lǐng)基層社會治理的工作部署，進一步健全完善武穴城區(qū)居民小區(qū)治理體系，著力提升居民小區(qū)治理能力，根據(jù)《中華人民共和國物業(yè)管理條例》《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理條例》《中共黃岡市委關(guān)于加強城鄉(xiāng)居民小區(qū)黨組織建設(shè)提升基層社會治理效能的意見》（黃發(fā)〔2020〕6號）、黃政辦發(fā)〔2020〕43號中的《黃岡市區(qū)居民小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會管理辦法（試行）》和武穴市深化新時代黨建引領(lǐng)加強城鄉(xiāng)基層社會治理相關(guān)文件精神，結(jié)合武穴實際，制定本辦法。

一、堅持黨建引領(lǐng)，依法成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會?

業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會賦予的職責，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，接受業(yè)主的監(jiān)督。

（一）明確業(yè)委會（物管會、自管會）的組建條件。業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、垸場自治委員會要覆蓋所有街道居民小區(qū)。《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理條例》規(guī)定，物業(yè)區(qū)域內(nèi)交付的房屋專有部分面積達到建筑物總面積百分之五十的，或者交付的房屋套數(shù)達到總套數(shù)百分之五十的，或者自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數(shù)比例達到百分之二十的，所在社區(qū)應(yīng)當籌備組織召開物業(yè)區(qū)域內(nèi)首次業(yè)主大會會議，依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。不具備上述條件的小區(qū)，由建設(shè)單位成立暫時性的物業(yè)管理委員會，簡稱物管會；以垸場為單位的小區(qū)、居民住房比較分散、不便于組建業(yè)委會的，建立垸場自治管理委員會，簡稱自管會。

（二）推進業(yè)主大會的籌建工作。符合成立業(yè)主大會條件的，各鎮(zhèn)（街道）應(yīng)當在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后60日內(nèi)，負責組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

各小區(qū)應(yīng)依法成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會，由物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。小區(qū)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會或業(yè)主委員會職責。首次業(yè)主大會應(yīng)按有關(guān)規(guī)定要求依法依規(guī)籌備，籌備組組長由各鎮(zhèn)（街道）代表或各鎮(zhèn)（街道）委托所在社區(qū)“兩委”班子成員擔任。業(yè)主大會成立由各鎮(zhèn)（街道）、社區(qū)負責指導(dǎo)、協(xié)調(diào)，小區(qū)黨組織加強領(lǐng)導(dǎo)和把關(guān)，并承擔具體籌備工作。業(yè)主人數(shù)超過300人的物業(yè)區(qū)域，可以成立業(yè)主代表大會，履行業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的職責。業(yè)主代表大會由業(yè)主代表組成。

（三）做好對業(yè)主身份條件的審核工作。小區(qū)業(yè)主是指不動產(chǎn)所有權(quán)人，即房屋所有權(quán)證或者房屋不動產(chǎn)權(quán)證書中載明的權(quán)利人。尚未依法辦理不動產(chǎn)登記（含房屋所有權(quán)登記）、根據(jù)法律規(guī)定可確認不動產(chǎn)所有權(quán)的房屋實際居住人，也可視為業(yè)主。已經(jīng)達到交付使用條件，尚未出售或者雖已出售尚未向物業(yè)買受人交付的專有部分，其建設(shè)單位為業(yè)主。不具備業(yè)主身份條件的小區(qū)居民，不應(yīng)推選為業(yè)主代表或業(yè)主委員會成員。

（四）強化對業(yè)主代表和業(yè)主委員會委員資格條件把關(guān)。業(yè)主代表推選由社區(qū)居委會負責指導(dǎo)，小區(qū)黨組織加強領(lǐng)導(dǎo)統(tǒng)籌和把關(guān)。業(yè)主委員會由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生。規(guī)范業(yè)主代表和業(yè)主委員會委員推選程序，社區(qū)居委會在各鎮(zhèn)（街道）指導(dǎo)下加強對候選人的資格審查，紀檢監(jiān)察、公安、法院、信訪等相關(guān)機構(gòu)和部門予以支持配合。小區(qū)黨組織指導(dǎo)業(yè)主委員會制定管理規(guī)約和業(yè)主委員會選舉辦法，對業(yè)主代表和業(yè)主委員會委員資格條件進行具體約定。

（五）激勵黨員干部及公職人員參與小區(qū)管理。鼓勵引導(dǎo)把符合條件的在職、退休黨員干部及公職人員、人大代表、政協(xié)委員推選為業(yè)主代表和業(yè)主委員會委員；條件具備的小區(qū)，業(yè)主代表中黨員比例應(yīng)達到50％以上，業(yè)主委員會委員中黨員比例應(yīng)達到50%以上。大力推行小區(qū)黨組織、業(yè)委會成員“雙向進入”“交叉任職”，條件具備的小區(qū)其“交叉任職”的比例不少于三分之一。鼓勵把符合條件的小區(qū)把黨組織書記通過法定程序推選為業(yè)主委員會主任。

二、突出規(guī)范運行，切實加強對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的指導(dǎo)監(jiān)督

市民政局應(yīng)牽頭開展培訓(xùn)，提供成立業(yè)主委員會的指導(dǎo)手冊。各鎮(zhèn)（街道）要把業(yè)主大會和業(yè)主委員會的建設(shè)管理工作納入社區(qū)建設(shè)、社區(qū)治理的工作范疇，重點加強對老舊小區(qū)、安置小區(qū)成立業(yè)主委員會的指導(dǎo)，會同居民委員會加強對業(yè)主大會和業(yè)主委員會日常工作的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和監(jiān)督，對制定、修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會章程、解聘、選聘、續(xù)聘、更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)收費或調(diào)價、小區(qū)公共收益，繳存、使用住宅專項維修資金等有關(guān)小區(qū)共同管理事務(wù)提出建議和意見，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)之間關(guān)系，調(diào)處業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的糾紛，引導(dǎo)、規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會合法合規(guī)開展工作。?

（六）加強工作指導(dǎo)。各鎮(zhèn)（街道）要加強對轄區(qū)內(nèi)小區(qū)業(yè)主大會及業(yè)主委員會運行的規(guī)范統(tǒng)籌、綜合協(xié)調(diào)。社區(qū)要加強對轄區(qū)內(nèi)小區(qū)業(yè)主大會及業(yè)主委員會組建、換屆、增補改選和日常運行等的指導(dǎo)和監(jiān)督。民政部門負責業(yè)主委員會的業(yè)務(wù)指導(dǎo)、政策指引和日常監(jiān)管，督促小區(qū)自治機構(gòu)依法依規(guī)自治管理，加強小區(qū)管理情況調(diào)研分析，及時制訂完善相關(guān)政策措施。業(yè)主委員會應(yīng)積極配合并自覺接受社區(qū)和民政部門指導(dǎo)、監(jiān)督，定期報告工作。

（七）規(guī)范業(yè)主大會運行程序。業(yè)主大會或業(yè)主代表大會由業(yè)主委員會組織并主持，也可根據(jù)實際情況由社區(qū)居委會或小區(qū)黨組織主持。業(yè)主委員會提請業(yè)主大會或業(yè)主代表大會審議的重大事項、重要問題等，應(yīng)事先提交小區(qū)黨組織討論通過。屬于業(yè)主共同決定的事項，應(yīng)依法依規(guī)經(jīng)過業(yè)主大會或業(yè)主代表大會決定，不得以業(yè)主委員會會議或其他會議決定代替。業(yè)主大會或業(yè)主代表大會審議表決事項，可根據(jù)情況采用會議表決或征求意見等多種方式。

（八）規(guī)范業(yè)主委員會運行程序。業(yè)主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任。業(yè)主委員會任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時應(yīng)及時補足；空缺委員人數(shù)未達到50％的，通過召開業(yè)主大會會議進行補選，或者根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定進行增補；空缺委員人數(shù)超過50％的，業(yè)主委員會應(yīng)停止工作，由小區(qū)黨組織提請選舉新一屆業(yè)主委員會。業(yè)主委員會任期屆滿，或因空缺委員人數(shù)超過50％而停止工作，在新一屆業(yè)主委員會選舉完成之前，由社區(qū)居委會代行業(yè)主委員會的職責，可委托小區(qū)黨組織負責小區(qū)日常事務(wù)。

（九）加強業(yè)主代表管理。業(yè)主代表候選人應(yīng)按樓棟、單元或區(qū)域進行推選，堅持業(yè)主自薦與組織推薦相結(jié)合，同時兼顧所代表的物業(yè)專有面積均衡，并有三分之二以上業(yè)主參加、三分之二以上參與人數(shù)同意才能當選。一個樓棟、一個單元或區(qū)域不得少于l名業(yè)主代表，業(yè)主代表人數(shù)不得少于物業(yè)區(qū)域業(yè)主總?cè)藬?shù)的1％。業(yè)主代表應(yīng)依法履行代表職責，審議表決事項前應(yīng)通過適當方式征詢業(yè)主意見，業(yè)主委員會應(yīng)提供必要條件或便利。業(yè)主代表應(yīng)根據(jù)征詢意見的情況，綜合相關(guān)政策法規(guī)及多方面情況，依法公正行使表決權(quán)，未經(jīng)同意表決意見不得對外公開。

（十）建立業(yè)主委員會委員退出機制。業(yè)主委員會工作規(guī)則應(yīng)明確業(yè)主委員會委員的辭職、免職、罷免條件和程序。業(yè)主委員會要加強對委員的管理和考評，小區(qū)黨組織及業(yè)主監(jiān)督委員會要加強日常監(jiān)督。對喪失委員資格條件的，利用職權(quán)干擾小區(qū)日常管理和運轉(zhuǎn)的，不服從社區(qū)居委會指導(dǎo)或拒不執(zhí)行業(yè)主委員會決定的，業(yè)主委員會或小區(qū)黨組織應(yīng)當報請各鎮(zhèn)（街道）、社區(qū)居委會開展調(diào)查核實，責令其暫停履行職責，由業(yè)主代表大會決定終止其委員職務(wù)。

（十一）全面推行樓棟長制度。樓棟長一般由業(yè)主自薦、樓棟推選產(chǎn)生，且應(yīng)經(jīng)過必要的資格條件審查。樓棟長空缺的，鼓勵與引導(dǎo)樓棟黨員干部及公職人員、業(yè)主代表志愿擔任樓棟長。業(yè)主委員會應(yīng)加強對樓棟長的日常服務(wù)管理。

三、健全管理機制，提升小區(qū)治理工作質(zhì)效

（十二）明確業(yè)主監(jiān)督委員會組成人員。業(yè)主監(jiān)督委員會由業(yè)主及物業(yè)區(qū)域公共服務(wù)管理人員組成，其人選由社區(qū)居委會和小區(qū)黨組織征求各方面意見協(xié)商產(chǎn)生，并報業(yè)主大會或業(yè)主代表大會備案。業(yè)主監(jiān)督委員會委員可以由各鎮(zhèn)（街道）負責人、轄區(qū)公安干警、社區(qū)或小區(qū)黨組織成員、網(wǎng)格員、業(yè)主代表、樓棟長、下沉黨員及公職人員、居住在小區(qū)人大代表和政協(xié)委員等組成，且應(yīng)經(jīng)過相關(guān)部門資格審查。業(yè)主監(jiān)督委員會人數(shù)為不超過11人的單數(shù)，其中黨員不少于總?cè)藬?shù)的三分之一。業(yè)主監(jiān)督委員不得與業(yè)主委員會交叉任職。

（十三）鼓勵小區(qū)設(shè)立業(yè)主監(jiān)督委員會。業(yè)主監(jiān)督委員會在小區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下，監(jiān)督業(yè)主失德失信行為、業(yè)主委員會失職失責行為以及小區(qū)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主委員會工作規(guī)則等規(guī)定執(zhí)行情況。業(yè)主監(jiān)督委員會列席業(yè)主大會和業(yè)主代表大會會議，業(yè)主監(jiān)督委員會主任列席小區(qū)黨組織、業(yè)主委員會會議。業(yè)主監(jiān)督委員監(jiān)督建議可作為小區(qū)有關(guān)資格審查、檢查考評、征求意見、討論審議的重要依據(jù)，重要的監(jiān)督建議可提交業(yè)主大會或業(yè)主代表大會表決。

（十四）建立健全小區(qū)治理協(xié)調(diào)機制。健全小區(qū)黨組織、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)“三方聯(lián)動”協(xié)調(diào)機制，形成小區(qū)黨組織、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主“四位一體”治理體系。小區(qū)黨組織主要負責小區(qū)治理的政治引領(lǐng)、思想引導(dǎo)和組織把關(guān)；業(yè)主委員會主要負責貫徹落實小區(qū)黨組織決議，執(zhí)行業(yè)主大會或業(yè)主代表大會決定，具體管理小區(qū)日常事務(wù)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)按合同約定履行物業(yè)服務(wù)職責。大力推行黨組織提議、業(yè)主委員會商議、業(yè)主大會或代表大會決議運行機制，提交業(yè)主大會或代表大會審議事項，應(yīng)經(jīng)過小區(qū)黨組織提議、業(yè)主委員會討論。

（十五）實施信息化管理。建設(shè)并打通市域政務(wù)服務(wù)APP、服務(wù)熱線、微信公眾號等渠道，推動黨建、政務(wù)、服務(wù)“多網(wǎng)合一”，為提升小區(qū)治理水平提供便捷化信息服務(wù)。在確保業(yè)主意見表達真實、有效的前提下，建設(shè)業(yè)主決策網(wǎng)上投票系統(tǒng)，鼓勵與支持積極采用在線投票形式進行審議表決。

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? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 武穴市人民政府辦公室? ? ? ? ?

? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 2022年7月21日